在近期不斷出臺的政策利好、價格筑底的行情下，二手房市場信心正在回升，而江蘇省內(nèi)多地開展的“以舊換新”活動，為二手房業(yè)主們拒絕低價成交增添了幾分底氣。新華日報·交匯點記者發(fā)現(xiàn)，“五一”假期后第一周，江蘇二手房市場持續(xù)3月以來良好的成交行情，并呈現(xiàn)更濃暖意。
量升價穩(wěn)，市場活躍度提升
數(shù)據(jù)顯示，南京4月二手房成交量10195套（含高淳、溧水），創(chuàng)今年月度新高；環(huán)比上漲19.1%，已連續(xù)兩個月上升；成交均價24583元/平方米，環(huán)比則下滑2.1%。清明假期后，各項利好政策持續(xù)發(fā)力，激活市場需求，二手房交易量連續(xù)3周環(huán)比上漲。“五一”假期后，南京二手房成交量有所下滑，周交易量回歸2000套以內(nèi)；新增掛牌行情小幅波動，呈現(xiàn)量升價穩(wěn)趨勢。
今年春節(jié)以來，南京二手房市場保持著旺盛成交。2024年一季度，南京市二手房成交量21156套，成交走勢波動明顯：1月市場高走，實現(xiàn)“開門紅”；2月因春節(jié)長假影響，成交量有所走低；3月疊加樓市小陽春，成交量環(huán)比大漲86.6%。價格方面，二手房整體成交均價26245元/平方米，環(huán)比下滑4.9%，市場以價換量情況加劇。
二手房掛牌量逐步下降。據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計，2024年一季度，南京二手房新增掛牌16781套，環(huán)比減少14.2%；4月，南京二手房新增掛牌6809套，環(huán)比下滑21.9%。
一季度市場活躍度有所提升。南京二手房客戶平均成交周期44.3天，環(huán)比減少0.9天；房源平均成交周期215.4天，環(huán)比增加39.7天。4月，南京二手房客戶平均成交周期為39.2天，環(huán)比縮短3.2天；房源平均成交周期212.9天，環(huán)比增加4.4天。我愛我家南京研究院市場分析師黃守娟分析，當前購房者置業(yè)意愿相對較高，且業(yè)主談判讓價也較為干脆，客戶成交周期連續(xù)兩個月有所減少，但由于房源選擇性眾多，房源成交周期則持續(xù)處于高位。從市場供求來看，目前仍是供過于求的局面，處于絕對買方市場。從庫存房源量來看，目前我愛我家官網(wǎng)二手房可售房源約15萬套，房源去化難度仍較大。
從南京二手房成交趨勢來看，南京市房地產(chǎn)學會副會長孟祥遠非常樂觀：“南京作為一個900多萬人口的城市，一個月有超過一萬的二手房成交量，這個表現(xiàn)在同類城市中算是很優(yōu)秀了。”
買房可落戶，政策持續(xù)優(yōu)化
2023年開始，在房地產(chǎn)市場過熱時期出臺的各類限制政策逐步松綁。5月以來，房地產(chǎn)新政又有“上新”。在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶——被業(yè)內(nèi)稱為“買房送戶口”的南京市落戶新政，在5月11日落地實施。
“買房送戶口”既活躍了樓市，又可增加城市人口，似乎是“一舉兩得”的妙棋。南京房地產(chǎn)學會會長吳翔華認為，只放寬落戶還不夠，需要有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等一系列配套措施進一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。
金融方面也有好消息傳來，房貸利率有望進一步下降。5月12日，有自媒體放出消息：“南京首套房貸利率降到3.45%，歷史新低！”調(diào)整后的利率相比此前的3.65%降低0.2個百分點，但記者向銀行相關(guān)人士核實，對方均表示還未收到正式通知文件。
5月9日，南京公積金再出新政，貸款條件放寬，非南京戶籍的貸款申請人申請貸款時不再收取居住證；不在產(chǎn)證上的配偶也可以作為純公積金貸款主借人。另外，南京公積金中心發(fā)布《南京都市圈個人住房貸款操作指南》，意味著南京都市圈九城公積金貸款互認互貸的政策將進入實施階段。
這些持續(xù)釋放的利好，給房地產(chǎn)市場帶來彌足珍貴的信心。據(jù)記者觀察，以“唱衰樓市”言論博眼球的自媒體大大減少，對樓市行情積極樂觀成為主流論調(diào)。
“以舊換新”帶動，業(yè)主心態(tài)改變
存量房“以舊換新”活動，是近期樓市最受關(guān)注的熱點。
雖然此前蘇州、南通、無錫等地已開展國企收購模式的存量房“以舊換新”，但收購規(guī)模和可換購新房較為有限。4月27日，南京安居建設集團發(fā)布的存量住房“以舊換新”活動，收購范圍為主城六區(qū)、可換購新房有遍布南京各區(qū)的14個樓盤。該活動覆蓋面廣、新房房源多，一經(jīng)推出立刻引發(fā)市民熱烈關(guān)注。目前，“以舊換新”意向登記超過3700組，完成新房意向認購的有365組。據(jù)該集團工作人員介紹，首批參與“以舊換新”的業(yè)主正在進行二手房實地勘測、價格評估工作。
此次南京安居集團存量房“以舊換新”活動，以直接收購二手房有效化解二手房置換周期較長的痛點。對賣家而言，不僅可省去復雜的賣房環(huán)節(jié)，省心又省錢，而且多了“退路”。“業(yè)主說這套房如果賣不到心理價位就不賣了，直接參加‘以舊換新’。”南京德佑房產(chǎn)工作人員小張告訴記者，“最近二手房業(yè)主們底氣開始足了，有人甚至直接將房子下架不賣了。”
近兩年，房地產(chǎn)市場從賣方市場逐步轉(zhuǎn)化為買方市場，二手房業(yè)主們不斷下調(diào)掛牌價、降低心理預期，同時還要接受“挑戰(zhàn)心理極限”的大幅度議價，承受非常大的壓力和心態(tài)挑戰(zhàn)。近期，南京幾個小區(qū)的業(yè)主打響了“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。有業(yè)委會在業(yè)主群里貼出溫馨提示，倡議業(yè)主們警惕不良中介惡意拉低房價的現(xiàn)象，共同維護小區(qū)房價。
南京市房地產(chǎn)新媒體專委會副主任馬樂樂認為，“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”背后反映的是業(yè)主對房價容忍的“情緒底”，南京越來越多的房主不再對房價的下跌無動于衷。一個小區(qū)的房源低價成交的原因，可能是投資客離場出清，也可能是迫切的改善置換需求。
“近期二手房價格呈現(xiàn)雙方博弈的膠著狀態(tài)，沒有出現(xiàn)較大的下行趨勢，砸盤現(xiàn)象也非常少。”孟祥遠分析，“價格基本穩(wěn)住了，是近期二手房市場的一個特點。”