樓市下墜的幅度和深度難以預料，而其底部，則可能不是供需的再平衡。”
文 / 吳曉波
在一年前談救樓市，會被打成“過街老鼠”，我就嘗過這樣的滋味（《只有救樓市才能救內需》）。在今天談救樓市，又會有很多人覺得為時過晚。
我并不這么看。在當今的經濟增長模型里，房地產仍然運行在既有的波動邏輯之中，樓市“變天”的基本條件仍未形成。
一
先來討論困境的形成。
很多人認為，中國房地產的現狀是行業拐點到來的結果，在我看來，這僅僅是事后總結，困局的核心本質是民營房企的流動性危機。
自2017年以來，政策對房地產行業一直采取的是收緊的霹靂手段。而讓流動性真正發生惡化則是發生在2020年底，當時出臺了兩個很嚴厲的政策，一是“三道紅線”，一是房貸集中管理制度，前者主要針對房企，后者針對銀行。
政策傳導到行業，標志性的事件是2021年7月的恒大爆雷。然后象多米諾骨牌的倒塌，大型房企接連爆雷。2021年10月，世貿遭遇“股債雙殺”，2022年9月，素來被視為“好學生”的旭輝發生債務違約，到最后，連“優等生”萬科也撐不住了。
萬科的困局，已經與開發模式和財務模型無關，而是市場急速萎縮和融資渠道受阻的“雙殺”。到2023年春夏，除了水管直通銀行錢庫的央國企和地方城投，幾乎所有的市場化房企都已不可能幸免。
當一條公路上的所有車輛都翻車出事故，那么，問題一定不是出在司機身上。
二
再來討論現狀。
一直到2023年的12月，大家才對救樓市達成了共識。但這時，最可怕的事情發生了，消費者的購房預期已經出現了決定性的改變。我國房地產自1998年進入商品房時代，其間經歷過多次起伏動蕩，尤其在2008年曾發生過很嚴重的危機，然而，市民階層對購房產生廣泛的懷疑，這是最深刻的一次。
樓市與股市有很微妙的區別。股民炒股票，一見形勢不妙可以罵罵咧咧的拔腿就跑，所以散戶大多患有“多動癥”。而樓市的特點是，房價上漲的時候不舍得出手，下跌的時候很難找到接盤俠，所以它被叫作“不動產”。
在過去的幾個月里，政府的救樓市動作可以說是相當的頻繁，很多時候給人180度大拐彎的眩暈感，但是在政策邏輯上，基本上是“吃新藥，走老路”。
針對陷入危機的房企，很多城市建立了房地產融資協調機制，大多由副行政長官牽頭，主攻交保樓，開設白名單，定向融資，加大壞賬容忍度，提出“不救企業救項目”。
目前，除了京滬深之外，幾乎所有城市都放開了限購限貸和限價，尤其是3月中旬，杭州市宣布全面開放二手房，正在引發其他城市的全面跟進。
三
通過這樣的分析，我們就會發現，目前樓市低迷的兩大成因，在供給端是民營房企的流動性危機，在需求端是城市居民對房產保值增值的懷疑。
現在，多數人的共識是：從今往后，再也不會有百城齊漲了，再也不會有下一個恒大或碧桂園了，不動產在高凈值家庭的資產配置中的比例也將顯著下降。
針對現狀，對于“樓市怎么辦”的爭論更是眾說紛紜，較普遍的觀點大約有以下三種：
??任由樓價自由下墜，直到“大家都買得起房”；
??利用危機的時間窗口，對樓市動結構性的“大手術”；
??采取逐漸松綁、走一步看一步的保守療法。
樓市怎么辦，你來投個票？ 單選
1.任由樓價自由下墜
2.動結構性的“大手術”
3.逐漸松綁的保守療法
4.病入膏肓，無藥可救
四
無論哪一種療法，其基本的判斷前提是：中國的樓市到底有沒有“變天”？
所謂“變天”，指的是某一產業的運行邏輯和利益結構發生了根本突變，新的生產力和組織方式對既有格局實現了革命性的替代。從這個角度來分析，直到今天，支撐中國房地產行業的基本邏輯和利益鏈格局，并沒有被打破。
它們是：地方政府對土地財政的高度依賴，優質房產的抗通脹能力，商業銀行對居民房貸的大比重依賴，城市化以及巨型城市的人口吸納。
在當今中國的國民經濟和財富結構里，房地產有一個“四五六”特點：與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重為40%、房地產相關收入占地方政府綜合財力的50%，房地產占居民資產的60%。
在過去二十多年的中國，房地產并不完全只是一個與居住有關的市場化產業，對政府而言，它是實現經濟增長、吸納社會資本和解決就業的“政策工具”，對城市家庭而言，它是財產性收入增長的、幾乎唯一可靠的標的物。
因此，如果那條龐大而持重的利益鏈仍然存在，令人畏懼的“四五六”特點沒有得到有效改變，房地產就無所謂“變天”之說。
那么，現在是不是利用危機，推倒重來促發“變天”的好時機呢？答案恐怕也是否定的。
關于中國房地產的長效管理，是一個激烈討論了十多年的課題。無論是關于房產稅的爭論，還是從經濟適用房到配售型保障房的探索，迄今都沒有尋找到適合的模式和變革的時間窗口。最近，有些人士提出了組建“住房銀行”的政策建議，然而，對之的可行性探討才剛剛開始。
所以，任由樓市“硬著陸”或采取激進的休克式療法，恐怕都難以著手。
在接下來的幾個月里，對二套房的房貸利率下調是大概率事件，各地政府在土地出讓方面將拿出很多的優惠政策。尤為值得關注的是京滬深的政策松綁，歷史的經驗告訴我們，這三個城市的樓市回暖，才是全國樓市回暖的北極星指標。
未來一段時期的中國樓市，將呈現出三個非常值得關注的觀察點：
◎ 其一，所有城市面臨一場“大考”，分化的程度進一步拉大。
一個城市的樓市能否復蘇，將全部地取決于產業的活躍度和人口的凈流入，區域核心城市的吸引力將更為加大，其周邊中小城市及城鎮可能出現“燈下黑”。
◎ 其二，改善性需求將超過剛需需求。
在過去的三年里，家電和家居產品的銷售已呈現出局改翻新的比例超過新房裝修的特點，新中產對未來的規劃和信心，決定了房產的居住和投資性價值。
◎ 其三，樓市下墜的幅度和深度難以預料，而其底部，則可能不是供需的再平衡，而是利率下調和物價上漲的預期及發生。換而言之，“恐懼”會成為最后的生產力。
如果把今天的中國樓市比喻為一個重癥患者，病情已經清晰，所有的藥物和物理手段都已經或即將使上，接下來能夠做的，便是期待它的求生渴望以及自身機能的恢復。